去年有一份關于全國營商環境指數的研究報告，從報告來看，長三角和珠三角的營商環境水平最高，蘇州工業園區市場容量指數位居第一。

市場容量也就是市場規模，是經濟發展的客觀原動力，有市場容量就可以自然拉動企業投資和經濟發展。可以看出，蘇州工業園區的經濟發展潛力還是非常大的。

2019 年，蘇州工業園區生產總值 2743 億元，城鎮居民人均可支配收入 7.7 萬元，整個蘇州的 GDP 是 1.93 萬億元，城鎮居民人均可支配收入 6.86 萬元，也就是說，蘇州工業園區占到整個蘇州超過 14% 的生產總值，人均收入也遠超蘇州平均值。

蘇州工業園為何如此成功？這還要先從新加坡裕廊工業園（Jurong Industrial Estate）說起。

01.

極致的園區規劃和管理能力

二戰結束時，新加坡是一個缺乏資源、工業基礎落后、失業率極高的彈丸之地。為了改變這種面貌，新加坡建立了開發區，選擇以吸引跨國公司投資為主的發展道路。工業園區的成功建立使新加坡實現了快速工業化。

新加坡商業模式的主角是兩個國家控股公司：一個是貿易工業部下的「裕廊集團」（JTC Corporation，旗下有騰飛集團、裕廊國際、裕廊港口）；另一個是財政部下的「淡馬錫控股公司」（Temasek Holdings，旗下有吉寶集團、勝科工業集團、新加坡科技工業集團、凱德置地）。

「裕廊集團」在新加坡做了四十多年工業園區，貢獻了本國超過 20% 的 GDP，也造就了新加坡獨特的「商業模式」：將工業園區復制到印度、印尼、菲律賓、中國等地，總面積竟相當于 171 個新加坡。

這一商業模式能夠不斷復制，關鍵在于「裕廊集團」擁有很強的園區規劃和管理能力，可以吸引全球著名企業入駐，從而為當地帶來就業和稅收。

作為新加坡工業地產模式異地復制的「代表作品」，蘇州工業園運營商——中新集團的「新」方代表的就是新加坡裕廊工業區。

蘇州工業園首期開發在 1994 年 5 月啟動 。

當時，國內的工業園區理念還停留在蛇口工業園區這種初級階段，以產品制造、勞動力密集型產業為主，而新加坡裕廊模式的復制，從理念上首先打開了國人的視角。

在前期的規劃上，蘇州工業園在空間上被分為「三區」，分別定位于新型和現代化商業中心；平衡的居住用地和工業用地；以及輕工業用地。

蘇州工業園的規劃相當細致，不只是工業園地塊功能劃分上有超前的規劃，甚至對于什么時間段開發哪種城市功能都有明確的規定。

受這種「糧草未動，規劃先行」的思想影響，1994 年，蘇州工業園區在編制總體規劃和各種詳細規劃上所投入的資金就達到 3000 萬元人民幣，而在當時，整個蘇州工業園區的財政收入也僅為 4000 萬元人民幣。

蘇州工業園整體規劃的合理性和必要性，在日后的園區建設中充分體現出來。

在初期規劃中，規劃方就注意到與蘇州市區的整合，并在規劃中將園區建設與城市空間拓展有機結合；進一步開發商住和商務區時，市區擴散的人流則成為商業開發的消費群體，并同時實現了蘇州市區功能向園區的紓解。

02.

「真」做產業園是個高風險的技術活

因為建產業園區是一個「高風險高回報」的生意，就像現在中國的商人也在全世界投資建園區，去東南亞、非洲等地，尋找那種政府急迫需要資金支持，愿意給你更多優惠政策的地方投資。

如果在成熟的園區投資，風險低但入局晚，利潤也低，但如果幫當地政府從無到有建設一個園區，資金和技術都是你的，你的話語權大，風險高利潤當然也很高——也就是說投資建園區，說到底就是為了更高的利潤。

而對所在地的政府而言，有人愿意來你的地方投資建園區，首先人家帶著錢來的，不用你自己掏錢，解決了資金問題；其次如果人家做成了，生意做大了你可以收稅；而對方來這里建廠肯定要招人，又解決了當地的就業問題；最后就是當地人賺了錢，有錢消費了，又會帶動當地消費增長，一舉多得。

在這種情況下，政府背景給蘇州工業園帶來了很大的助力，特別是在建設初期。

首先在融資方面，風險投資的導入期，面臨著技術風險、市場風險和管理風險，投資相對謹慎。而在這一階段，技術創新企業的創業資金需求很大，所以容易出現資本供求矛盾。

蘇州工業園區以國有資本為主體設立了創投引導基金，在風險投資導入期，國有資本先向技術創新項目注入資金，引導民資與外資跟進; 當進入風險投資成長期時，國有資本再逐步退出市場。這樣做不僅能夠給國有資本帶來一定回報，而且能夠引導大量非國有資本跟進。

其次是在招商方面，中新集團在蘇州工業園成立之初，就借助新加坡在國際上的良好招商品牌，并憑借園區完善的基礎設施規劃以及新加坡首創的「一站式」服務等優勢，吸引各國跨國公司和東道國企業入駐園區。

此外，政府還通過提供一站式服務簡化各類機構的審批手續，通過建設智慧園區和各類服務平臺為企業提供便捷的服務。

在運營管理方面，政企分開，實行完全市場化運作、企業化管理。政府不干預開發商的正常建設經營活動，企業照章納稅，自負盈虧，從而最大限度地發揮企業和社會作用，提高園區管理效率和服務水平。

由于項目開發周期長、資金需要量大，新加坡的海外共建園區大多采用「統一規劃、分期滾動開發」的土地集約化開發操作模式，用項目前一期的開發收入補充到下一期的開發投入中，降低了投資開發風險，增強了項目的可預見性。蘇州工業園也采用的是這種方式。

在這樣的多向驅動下，三星，博世，施耐德，歐萊雅，飛利浦，蘋果，華為研發中心等國內外知名品牌都在蘇州工業園依次落地。

園區還一直堅持開發高端精品的住宅項目，而客戶因為購買力足也接受這樣的產品，區域內的土地出讓也很好地反哺了園區的財政收入，真正形成了良性循環。

03.

盈利方式與核心能力

蘇州工業園從 2001 年開始盈利，新加坡、中國和地方政府，三方都獲得了收益。盈利的點主要有兩個：「租賃收入」和「中介服務費」。

「租賃收入」來自于園區中的土地使用權、廠房設施、生活設施如住宅區的租賃。

「中介服務」的方式就比較多樣了，例如給客戶做整體的園區項目規劃；做建成后的項目管理；或只賣管理方案。中介服務利潤率更高，經驗是現成的，邊際成本很低。

這些都是和園區項目直接相關的收入。而在項目完成的初期，作為開發方還能得到一級土地出售收入；在園區逐漸成熟后，還能通過股權投資等資本運作，從進駐園區的企業中獲得更加豐厚的回報。

做到這樣的好成績，除了政府背景的強大支持之外，蘇州工業園也有自己的核心競爭力：

第一，精準定位。

吸引高新技術企業，獲得了經濟技術開發區優惠政策，還成為「技術先進型服務企業優惠政策」的試點。

第二，合理布局。

園區內「功能用地劃分」借鑒了新加坡的布局結構。中心地帶是「商業區」，外圍依次是「居住區」和「工業區」。這樣上班和逛街的人流分開了，重型與輕型交通也分開了，避免了交通擁堵。同時在居住區與工業區之間設緩沖帶。綠化率高達 40%，污水 100% 截流。

「生活區」照搬了新加坡「鄰里中心模式」。鄰里中心是一個社區服務概念，指在 3000-6000 戶居民中設立一個功能比較齊全的商業、服務、娛樂中心，包括郵政、市場、門診、電影院、書店等，可以視為一種非常系統化的社區商業，也就是「一站式生活配套服務」。這樣的規劃方便了居民生活，也保障了經營者的收益。

第三，人才引進。

相對比搶人大戰給戶口的「口嗨」，園區很早就開出一般城市一倍以上的公積金，而且初來不寬裕的畢業生，大多可以享受園區的人才公寓。

04.

「假」做產業園沒有未來

以往，開發商以「健康產業」「文旅產業」拿地，紛紛提出各種雄心勃勃的投資計劃，但無序開發、重復建設的現象比較普遍，而且大家心里都明白，多數開發商雖說以產業地產的名義拿地，實則做的還是傳統住宅開發的事。

但自3月國內疫情逐漸平穩以來，江蘇、浙江等經濟發達區域，積極動用政府力量出臺地方支持措施，鼓勵復工復產，并提前布局疫情中后期的經濟發展。

以江蘇為例，4月30日，蘇州市委常委會召開會議。會議指出，要更好發揮產業鏈優勢和產業鏈在招商引資、市場拓展中的作用。要加強對產業鏈的研究，真正做到圍繞產業鏈做強產業鏈、布局創新鏈、配置資金鏈、部署服務鏈、謀劃替代鏈、拓展柔性鏈。

并且，政府對于能給地方導入實打實高新產業的運營商持普遍的歡迎態度，為促進產業轉型升級，國家在第二批特色小鎮申報時提出「以旅游文化為主導的特色小鎮推薦比例不得超過1/3，對新興產業給予更多的政策傾斜」。

因此，未來還想以產業地產名義拿地，「假」做產業園是越來越難，畢竟「狼來了」的故事講第二遍就騙不到人了。

北京副市長盧彥在一次采訪中說過，「達到100 億，首鋼用了71年，聯想用了17年，而小米只用了不到 3 年。高新技術產業對全市經濟總量增長的貢獻越來越大」。

未來，用科技拿地，才是講好產業故事最有效的手段。