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江蘇雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：破解安置房物業(yè)亂象，推動社區(qū)治理規(guī)范化
來源：未知 日期：2017-12-14 點擊：次
近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進，大批失地農(nóng)民搬進拆遷安置小區(qū)，物業(yè)的重要性也日益突出，然而在現(xiàn)實生活中，由于物業(yè)管理和服務(wù)存在種種問題，業(yè)主與物業(yè)公司糾紛頻繁，沖突時有發(fā)生，社區(qū)治理面臨嚴峻挑戰(zhàn)。
以雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為例，轄區(qū)共有4個社區(qū)，目前近華、天保、天后3個社區(qū)已基本拆遷完畢，拆遷居民絕大部分安置于轄區(qū)金葉花園、南奧新居、錦華新城3個小區(qū)內(nèi)。根據(jù)開發(fā)區(qū)12345政務(wù)熱線工單統(tǒng)計，截至11月底， 2017年開發(fā)區(qū)共辦理12345市民訴求1006條，其中涉及以上三個小區(qū)的物業(yè)管理問題262條，占園區(qū)總工單量的26.04%。安置小區(qū)物業(yè)管理問題呈高發(fā)狀態(tài)。
引發(fā)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的矛盾主要有三方面原因：一是小區(qū)配套設(shè)施不夠完善。在建筑形象檔次、公共服務(wù)配套以及小區(qū)內(nèi)道路、綠化、車位的設(shè)立標準上，和商品房小區(qū)有較大差距?；A(chǔ)條件差、先天功能不足，直接導致物業(yè)接管后居民糾紛矛盾增多。二是拆遷安置農(nóng)民的物業(yè)管理意識淡薄。部分早期拆遷居民認為當時補償標準低，執(zhí)行的政策存在不妥，導致目前生活拮據(jù)，物業(yè)費對于拆遷農(nóng)民理應(yīng)免除；部分居民仍習慣于農(nóng)民生活模式，對物業(yè)管理缺乏概念，拒絕物業(yè)服務(wù)；部分居民強調(diào)雇傭方權(quán)力，認為物業(yè)公司欠缺專業(yè)精神、服務(wù)意識和責任感，未盡到“相應(yīng)的”服務(wù)責任，對物業(yè)公司服務(wù)不認可。三是物業(yè)公司因難以收費導致服務(wù)質(zhì)量下降。物業(yè)公司必須通過收取物業(yè)費支撐正常運營。在難以收取物業(yè)費的情況下，為維持經(jīng)營，減少保安、保潔人員，降低成本成為物業(yè)公司的普遍選擇，直接導致物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)能力下降，繼而更多業(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理費用，由此陷入惡性循環(huán)。對此，雖然各基層政府對拆遷安置小區(qū)的物業(yè)公司給予資金補貼，但不可能實現(xiàn)兜底保障，物業(yè)經(jīng)費仍存在缺口。部分物業(yè)公司迫于合同約束，為謀求經(jīng)濟利益，存在私自在小區(qū)設(shè)立臨時停車位收費或是單方面提升小區(qū)停車費用等行為，進一步引發(fā)群體性矛盾糾紛。
應(yīng)完善相應(yīng)法律法規(guī)、規(guī)范物業(yè)管理行為、嚴格市場監(jiān)管、創(chuàng)新管理平臺，破解拆遷安置小區(qū)物業(yè)亂象，推動社區(qū)治理規(guī)范化。具體建議：
1、注重法治思維和法治方式。繼續(xù)完善物業(yè)法規(guī)，強化住建監(jiān)管和街道指導職能，無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是業(yè)主，均應(yīng)積極促成物業(yè)服務(wù)合同的訂立。加強業(yè)主法律知識宣傳，明確物業(yè)服務(wù)定位及雙方權(quán)責，避免部分業(yè)主動輒采取拖欠費用等消極方式應(yīng)對。針對業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾糾紛，基層政府應(yīng)加強矛盾協(xié)調(diào)，幫助居民群眾找到責任主體，引導居民群眾按照合理合法途徑解決實際問題。
2、提高安置小區(qū)建設(shè)標準。拆遷安置小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理水平，不僅影響小區(qū)居民居住條件，還會影響政府服務(wù)形象，甚至影響地區(qū)穩(wěn)定和諧。對此，各相關(guān)單位要高度重視安置小區(qū)的建設(shè)工作，充分考慮并滿足安置居民的基本需求，重點對小區(qū)道路寬度、綠化標準、停車位設(shè)置、物業(yè)及社區(qū)配套用房、文體活動場所、周邊居民生活設(shè)施進行全面考量，嚴格按照相關(guān)標準進行建設(shè)，力爭把拆遷安置小區(qū)打造成拆遷居民愿意住、開心住的安居樂園。
3、規(guī)范物業(yè)管理行為。目前物業(yè)管理隊伍職業(yè)化程度偏低，雇用人員總體缺乏專業(yè)培訓，物業(yè)工作“管”的多服務(wù)少、重收費輕服務(wù)的現(xiàn)象普遍存在，在心理上與業(yè)主產(chǎn)生對立，甚至個別物業(yè)企業(yè)缺乏法制意識，使用不規(guī)范乃至違法手段解決與業(yè)主的糾紛。對此，應(yīng)進一步規(guī)范物業(yè)公司自身經(jīng)營管理行為，不斷加強自律意識，增加資金使用透明度，及時向居民群眾公布服務(wù)內(nèi)容、收費標準，便于居民監(jiān)督。要加強物業(yè)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，重點做好從業(yè)人員的職業(yè)道德、服務(wù)意識方面的培訓，為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
4、加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度。充分發(fā)揮市場機制作用，創(chuàng)新服務(wù)平臺，形成商業(yè)標準。根據(jù)物業(yè)管理公司服務(wù)能力和服務(wù)水平，制定物業(yè)公司準入機制，加大日常巡查力度，建立企業(yè)信用檔案。主管部門應(yīng)出臺對物業(yè)公司的具體考核監(jiān)督辦法，促進物業(yè)公司運作的規(guī)范化、公開化、社會化。同時，加強業(yè)委會建設(shè)，并賦予其真正有效的監(jiān)管權(quán)，實現(xiàn)物業(yè)和業(yè)主的地位對等，從而實現(xiàn)雙方的平等對話，當矛盾糾紛發(fā)生時，雙方具備溝通解決的基礎(chǔ)。地方政府更多承擔第三方的調(diào)解責任。
