產業園區作為產業聚集的載體，既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式,又是地區社會經濟發展水平的衡量標志,它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。產業園區的形式多種多樣,如高新區、開發區、科技園、文化園、農業園、特色產業園,以及近年來各地陸續涌現的科技新城、產業新城等。近幾年,伴隨新興產業的快速發展和房地產市場的連續低迷,產業地產逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵,產業巨擘和地產大佬紛紛搶灘登陸產業地產版圖。

 

下面，我們就來談談產業地產，到底是做產業還是做地產？

聯想集團及其合作伙伴在大慶建設科技城項目,總投資超過100億元；

海爾公司分別在廣東佛山、河南鄭州、河北石家莊和天津等地斥資建設海爾創新產業園;

ZE中興通訊旗下的中興發展、中興國際借名產業園全國圈地,染指地產;地產晢學家馮侖躊躇滿志地做起了美版產業地產——萬通工社;

綠地集團與鄭州市相關部門簽約開發總投資額高達130億元的濱湖國際總部產業園;

一直專注于產業地產的聯東投資(集團)有限公司(下文簡稱“聯東集團”)更喊出了“聯東U谷要做產業地產界的萬達”的響亮口號；

住宅地產老大萬科再也耐不住寂寞，2013年競得深圳市產業辦公

用地,開始產業地產的征程……

 

有專家預言,未來的地產界,產業地產將與商業地產、住宅地產三分天下。

國內產業地產的誕生與興起,是產業園區、工業地產長期發展,以及文化創意園區迅猛崛起的綜合結果,更是住宅地產、商業地產尋求逆勢轉型、行業細分與產業提升的必然產物。

早年以提供標準廠房和定制化廠房為核心的工業地產,以及以制造業為主的產業園區,都面臨建筑規劃和商業配套過于簡單,企業業態較為單一,相對缺乏生態化、持續性發展空間與發展前景的問題。

有了前車之鑒,

當下的產業地產以區域經濟發展和產業規劃布局為依托,以高成長產業聚集為核心,融匯科研生產、商務辦公、會展會議、餐飲商住、文化休閑等綜合功能,建設和提供全方位、系統化的產業生態環境與公共服務平臺,有效地引進目標企業和服務于企業,滿足企業一體化需求,形成相互依存、相互助益的具有強烈都市意向的高效產業綜合體。

產業地產將地產資源和產業資源有機整合,以土地開發為蹺板,通過營造適宜的生產辦公環境,形成產業聚集,帶動區域經濟增長極的較快形成。產業地產經濟效益與社會效益并重,具有超越地理空間的聚集與輻射功能,能夠促進區域價值呈幾何式增長,從而帶動城市產業提升與跨越式發展。而且出色的產業地產項目將成為城市地標,代表著區域形象。

多年來,國內住宅地產和商業綜合體的火爆,使產業地產成為房地產行業一個未被重視的部分,很多產業地產項目基本照搬傳統商業地產項目、工業地產項目乃至住宅地產項目的建設運營模式,使得產業地產一直在無序分散、缺乏標準的狀態中混沌發展。

一些轉型的地產商將房地產業種種經營習慣嫁接到產業地產領域,這與強調產業植入、增值服務、長期運營的產業地產經營模式格格不入。

若想有效操盤管控產業地產項目,必須弄清一個看似簡單,卻極其關鍵的戰略性問題,產業地產,做產業還是做地產?

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一、做產業還是做地產

 

在人們的印象中,產業地產同住宅地產、商業地產一樣,都是賣房子的,只不過所賣房子的功能、性質有所不同。還有人說:住宅地產做住宅,商業地產做商業,產業地產做產業。顯然,這些說法多少闡明了產業地產不只是建樓賣樓,更是發展產業的內涵。

顧名思義,產業地產可以解讀為:產業+地產。這一解讀表明產業地產包含產業和地產兩個層面的內容。那么,這兩個層面孰重孰輕?孰主孰次?明確兩者之間的輕重、主次非常重要,因為這關系產業地產項目的經營模式,關系項目開發商、運營商的生存狀態。

為了研究探討產業地產的營運內容和營運模式,我們可以借用雷達圖的形式加以描述,具體參考指標包括:

(1)建筑載體:建設寫字樓或工業廠房及其配套設施,建筑需具備特定標準。

(2)物業管理:配套有寫字樓與商業設施的物業管理,也包括特殊工業物業的管理。

(3)商業配套:局部區域內建設和引進餐飲、會議、住宿、購物(便利店)、銀行、健身中心等商業配套設施,尤其是適合規劃產業人群的商務配套設施和商務服務機構。

(4)產業環境:營造規劃產業的發展環境,包括軟件方面的公共政策與產業扶植政策等,硬件方面的行業設施配套(如針對工業園區的物流配送),以及學校、幼兒園、醫院、書店、公共交通等社區配套和文化娛樂配套設施。

(5)產業招商:針對規劃的產業鏈(一般為新興產業)而展開的專業招商,已不再是單純售樓和商業服務店鋪的招商。

(6)專業服務:針對規劃產業的入駐企業建立系統全面的公共服務體系,開展針對性的公共服務和增值服務(如科技金融服務、文化創意產業的版權交易服務等)。

產業地產運營內容及模式雷達圖如圖所示：

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產業地產運營模式雷達圖

 

從圖中可看出,按照順時針順序,A→F,營運工作內容更加全面深入。

圖的左半部分主要是建設層面,為大家所熟悉,此處無須贅述。

右半部分是運營層面,涉及多個專業、多個層級和多個階段的運營管理工作及產業服務內容,大家相對生疏。

如果左半部分的指標分值高于右半部分指標分值,那么,這個項目基本上還停留在地產項目層面;反之,項目就超越了地產層面,已具有一定的產業運營效果,甚至具備孵化器的功能(后面章節將具體介紹)。

當然,理想情況是各項指標分值比較平均,圖形左右相對均衡。

產業地產項目與地產項目發展的側重點不同,其建設運營模式自然不同,獲取資金回報的方式和未來發展態勢自然也不同。

一些大型的產業地產項目,不僅建有上規模的寫字樓群,還建有較大體量的公寓和商業設施。嚴格意義上講,寫字樓是產業地產項目的主導,而公寓和商業設施是必需的項目配套。這樣的項目如果不把產業招商作為工作重點,仍以售樓和商業招商(商業服務業的招商)作為重點,顯然是一個借用產業概念的地產項目,這屬于產業地產發展的初級階段。

現實情況是國內眾多產業地產項目就處于這一初級階段。

當然,一些產業地產項目已越過初級發展階段,把產業招商作為重中之重,同時做好商務配套和產業服務,以產業服務促進產業招商,以產業招商帶動商業招商,項目做得風生水起。

另外,不同階段的產業地產項目,進駐的企業狀況也不盡相同。

停留在地產層面的產業地產項目,由于缺少高效的產業運營和孵化服務,進駐的企業只能自力更生;運營良好的產業地產項目,產業集中度高,扶植力度大,入駐企業能夠得到很多優惠政策和運營便利,做強做大的概率更高,甚至出現“專吃政策飯”的企業。

 

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二、產業地產，地產的升級版

 

產業地產與商業地產和工業地產有著顯著的區別。

產業地產具有商業地產的一些特性,又自成一派。產業地產主營的不是公寓、商鋪、酒店和綜合商業中心,因此并不以好地段的自然輻射效應為決定因素,也不仰仗于一時的市場火爆,而是一個周期較長、內容多元的系統工程,需要依托相對低廉的土地成本(非城市中心)和區域的優勢產業基礎,通過政府產業政策的引導和園區公共平臺的服務,吸引聚集創新創意型的新興產業企業,形成新的經濟中心和城市副中心。

產業地產與工業地產不同,不再以標準廠房和定制化的非標廠房為核心建設內容,也不再以提供職工餐廳、藍領公寓、便利超市、儲蓄銀行等一般配套設施而沾沾自足。產業地產針對區域經濟與目標產業，打造軟硬一體的產業聚集平臺,營造創新創業的發展環境。產業地產一方面建設企業生產作業、商務辦公所需的綜合性物理載體與配套設施,另一方面搭建企業創業成長所需的、具有化學效應的系統化公共服務平臺。顯然,產業地產是工業地產的升級版。

人們談到產業經濟時,經常提及產業園區,那么產業地產與產業園區又有什么異同呢?

其實,產業地產也好,產業園區也罷,它們都由不同形態的辦公樓宇和生產性物業構成,或是一個頗具規模的寫字樓群與配套設施。相對于產業園區的稱謂,產業地產強化了地產性質。按照筆者的理解,產業地產與產業園區這兩個概念有合有分,有的產業地產項目規模浩大,本身就是一個大型產業園、一個產業新城;有的產業地產項目則歸屬于一個大型園區內(包括開發區、高新區),是典型的“園中園”項目。

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三、產業為核，地產為殼

 

產業地產是地產與產業的有機融合，追求的是“1+1+1>3”(3個“1”分別為產業園區、入園企業和所在區域)的放大效應。在產業與地產合縱連橫的演繹過程中,一個成熟的且有遠大目標的產業地產商,應該做到產業與地產并重,且重在產業;開發與運營并重,且重在運營;短期與持續并重,且重在持續。