產業園區作為產業聚集的載體，既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式,又是地區社會經濟發展水平的衡量標志,它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。產業園區的形式多種多樣,如高新區、開發區、科技園、文化園、農業園、特色產業園,以及近年來各地陸續涌現的科技新城、產業新城等。近幾年,伴隨新興產業的快速發展和房地產市場的連續低迷,產業地產逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵,產業巨擘和地產大佬紛紛搶灘登陸產業地產版圖。

 

 

園區規劃是勾畫園區的發展軌跡,找尋園區的成長基因。是事半功倍,還是事倍功半,一切盡在規劃。那么，園區規劃到底規劃什么呢?

 

產業園區的建設經營規劃，既是戰略上的指導,也是戰術上的需要。歸納起來,園區的建設經營規劃涵蓋五大方面:產業規劃、建設與建筑規劃、招商規劃、運營規劃及經濟指標規劃。

 

一、產業規劃：明白園區是干什么的                                           

園區產業規劃是園區規劃中首要的規劃內容,產業規劃是其他規劃內容的基礎,只有產業規劃清晰了,其他規劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開展。產業規劃主要是對園區核心產業、重點產業和相關產業的界定,在此基礎上分析產業鏈和上下游企業的構成與關系。影響園區產業定位的因素,如圖所示。

 

 

確定核心產業與重點產業的方法:

(1)洞悉園區所在區域的經濟發展戰略,了解區域產業基礎和擁有的產業資源,劃出可以重點發展的全部產業范圍,即園區意向產業。

(2)研究國家產業政策,看哪些產業屬于國家重點鼓勵的,哪些產業屬于國家明確限制的,對劃出的園區意向產業范圍進行縮小集中。

(3)研究國內外經濟發展走勢與行業市場發展情況,掌握意向產業是否存在市場潛力和市場風險,同時分析技術發展趨勢,看意向產業的技術是否存在替代轉型的風險。這當中千萬不要忘記對意向產業的產能情況進行一番調研,不能讓產業園一上馬,就遭遇產能過剩的問題,或者面臨極其慘烈的市場競爭。

光伏產業本是一個不錯的產業,也享受國家的扶植政策,但受國際經濟形勢和國內立項過熱的影響,導致出現產能過剩的現象,很多光伏產業基地遭受沖擊。前車之鑒,園區產業規劃必須小心避免“踩雷”。

(4)根據各方面的研究分析情況,聚焦某個或某幾個產業,將其作為園區的重點產業,并將其中最具發展潛力且最適合自己園區的產業定為核心產業。

(5)針對核心產業與重點產業,分析上下游企業的構成與關系以及具體行業企業的組成分布情況,為制定招商策略奠定基礎。此外,還要明晰相關產業的支撐力量,例如服務于核心產業與重點產業的產業機構、社會機構等。

實際上,園區產業定位是從區域發展、國家產業政策、行業發展趨勢和市場前景等多項指標上尋找交集。

此外,園區核心運營團隊的公共關系資源(產業資源、人脈資源)也是產業定位參考的因素。在園區產業規劃中,經常會用到一些戰略管理的知識,例如SWOT(優勢、劣勢、機會、威脅)分析、 PESTLE(政治、經濟、社會文化、技術、法律、環境)宏觀環境分析等,運用這此細記能夠審順暢地找到產業方向,更快捷地獲得研究成果。園區也可以借助“外腦”，以彌補園區缺乏專業人才和專業經驗的短板。

 

 

二、建設與建筑規劃：知曉為客戶提供給什么樣的空間載體                       

園區建設與建筑規劃主要涉及三方面:園區建設規劃、園區建筑規劃和園區工程規劃。建設與建筑規劃,雖然主要由專業的規劃設計院和建筑設計公司來進行規劃,但從產業運營的角度,為設計機構提供一些

創新型、前瞻性的建議,十分必要。

(1)建設規劃。大型園區、產業新城的整體建設規劃,要從城市土地使用與空間布局、市政配套,以及產業分布上著手,著眼未來、立足現在、統籌兼顧、系統規劃。對產業新城的產業用房、商業配套與住宅配套,規劃合理的建設開發比例與空間布局。

(2)建筑規劃。建筑規劃須結合產業定位,確定建筑標準與建筑配套,不同行業類型的產業園建筑規劃要體現出鮮明差異,比如工業園的建筑規劃與文化創意園的相去甚遠,工業園中的制造型園區和物流型園區的建筑規劃也截然不同。

(3)工程規劃。明確先建什么?后建什么?不要小看工程規劃,它與產業規劃、企業招商密切相關,如果建設未能按照規劃如期進展,就會造成產業配套不落實、招商工作難推進等一系列問題,甚至可能導致企業資金鏈斷裂。

 

三、招商規劃：用畢其功于一役的策劃贏得客戶                   

園區招商規劃是一套特別注重實操的策劃。園區產業規劃、建設與建筑規劃無論多么出類拔萃,沒有可行的招商規劃和有效的執行,一切都是虛談。招商規劃內容包括:目標客群、優惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業培訓、招商管理制度,等等。

在招商規劃中,尋找目標客群很關鍵,而能否找到理想的目標客群取決于前期產業上下游企業分析的準確度。

園區優惠政策必須講求針對性,需要適合行業企業的特點,除去普惠政策外,必須有一事一議的“撒手锏式”政策。

招商/營銷策略需要與時俱進,充分利用現代營銷推廣手段并進行合理的營銷整合。

很多園區會忽略對招商人員的專業化培訓和對招商制度的健全完善,尤其是那些地產成分濃重的產業園區,恰恰會因這一點而大大影響招商績效。

 

四、園區營銷規劃：學會“放長線，釣大魚”                       

園區運營規劃包括:物業管理、配套商業經營、園區公共服務平臺、政府公關協調、園區管理規范化、園區內生發展與品牌復制經營模式,等等。

運營規劃是很多園區的短板,個中原因很多,有的因為項目以短線的地產經營為主,不考慮長線的園區運營管理;有的因為缺乏園區運營經驗,不清楚園區運營管理的核心內容;有的因為雖然了解基本的園區運營管理內容,但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內容就像一個樓盤賣出去后,它能否升值要看物業管理狀況。一個產業園能否得到業主和業界的認可與好評,能否提升物業價值,看的就是園區的運營管理能力(物業管理只是其中一小部分內容)。

如果園區有計劃地進行品牌拓展、復制經營,需要有一套成熟完善的運營管理模式和好的品牌形象。

五、園區經營指標規劃：用量化指標來自省                       

園區經濟指標包括兩方面內容:

一是園區項目的技術經濟指標,是對園區項目自身投資經營狀況測算與考量,并根據數據對園區建設經營予以適當調整,這主要涉及業指標估算、營業收入構成比例(地產增值和產業增值)、財務盈利自力分析(內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

二是園區經營指標,是衡量一個園區經營狀況的綜合量化指標,括園區進駐企業數量、投資密度、園區企業總產值與利稅(有的園考核開票數額)、園區就業人數、人均產值、行業龍頭企業數量或上企業數量,等等。就像現今政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣園區經營指標比較真實地體現一個園區的經營水平及其所帶來的社會濟效益。

園區經營指標可以搜尋、參照行業數字指標進行推算,例如軟件可參照國內軟件行業人均產值測算園區總產值、二三線城市的綜合型業園可參照一二線城市知名產業園區的單位辦公面積的產值推算自家指標,等等。

有的園區邊建設、邊招商、邊運營,園區規劃也在不斷調整,這調整只要在一個合理的范圍內,就屬于正常現象。但園區規劃如若大臉,必須三思而后行,因為這意味著對前期工作的否定,也是對先進客戶的不負責任,甚至對園區產業定位、企業招商和園區運營都產生大負面影響。

大型園區或產業新城的戰略規劃,必須從全局出發,兼顧園區與周邊區域的一體化發展,在產業業態與產業配置、物業形態與空間布局商業配套與公共設施配套,以及園區發展預留空間上都要有開放的、長遠的建設理念和持續發展的建設思路。

園區規劃也是園區戰略定位,只不過規劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區規劃做得如何,取決于規劃意識與態度,也取決于做規劃的團隊及個人的能力水平。